코람코더원리츠 배정 예상 결과, 배당금, 기업 정보

 오늘로 코람코더원리츠의 청약이 종료되었습니다. 코람코더원리츠는 코스피 시장에 상장되는 리츠주로 2022년 3월 28일이 상장 예정일입니다. 공모청약일과 상장일이 많이 떨어져있기 때문에 추후 변경될 가능성도 존재합니다. 우선, 코람코더원리츠의 배정 예상 결과를 살펴보겠습니다.

 

 

배정 예상 결과는?

증권사	일반 배정물량	비례 경쟁률	비레 1주 필요금액
하나금융	2,925,000 주	448.60 대 1	약 112만 원
삼성증권	2,925,000 주	452.88 대 1	약 113만 원

 

 총 청약증거금은 약 6.59조로 SK리츠 약 20조, 미래에셋글로벌리츠 약 11.3조보다는 낮은 규모입니다. 비례 경쟁률은 두 증권사 비슷하게 마무리됐는데요. 비례 경쟁률이 그나마 낮은 하나금융투자는 448.6 대 1로 비례 1주 배정에 평균 112만 원이 필요합니다. 삼성증권은 452.88 대 1로 비례 1주에 113만 원이 필요합니다. 최소금액 비례 1주를 받기 위한 5사6입은 2개 증권사 모두 300주 청약 시 소수점 0.669, 0.662로 높은 확률로 비례 1주를 받을 수 있습니다. 자신이 청약한 청약주수를 비례 경쟁률로 나누면 비례 배정 예상 수를 알 수 있습니다.

 

 

기업 정보

 

 회사의 정확한 명칭은 (주)코람코더원위탁관리부동산투자회사입니다. 이러한 부동산 투자회사를 리츠라고 부르고 있죠. 여기서 위탁관리라는 뜻은 일반사무, 자산관리, 자산보관 등을 전부 외부에 위탁하여 관리한다는 뜻입니다.

 

 

 

 위탁관리 리츠는 항상 출근해있는 상근임직원이 없습니다. 따라서 코람코더원리츠와 관련된 일들은 국민은행, 코람코자산신탁, 신한은행이 대신 처리하고 있죠.

 

 

 

 코람코더원위탁관리투자회사의 구조를 살펴보면, 코람코더원리츠가 하나금융투자 빌딩에 투자하여 실물자산을 보유하고 있지만 해당 건물의 관리는 코람코자산신탁이 하고 있습니다.

 

 리츠주는 다들 알고 있듯 부동산 투자 회사입니다. 따라서 리츠주는 투자한 자산의 가치가 상승하거나 안정적인 임대수익을 올릴 수 있느냐에 따라 평가받죠. 그럼 코람코 리츠의 자산 가치와 임대수익은 어떤지 알아보겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

자산가치

 

 

 코람코더원리츠는 여의도에 위치한 하나금융투자 빌딩을 보유하고 있습니다. 지하 5층, 지상 23층으로 이루어져 있는 업무용 건물입니다. 여의도역 근처에 위치해있고, 건물의 외관은 1994년부터 사용한 건물이기 때문에 조금은 옛날 느낌이 남아 있습니다. 그래도 여의도역 2번 출구 바로 옆에 위치해 있는 건 매우 큰 장점입니다.

 

 

 

 하나금융투자 빌딩의 이전 거래 내역을 살펴보면, 하나금융투자가 하나대투증권이던 2010년, 하나자산운용하나랜드칩부동산펀드 1호에 이 건물을 2,870억 원에 매각했습니다. 그리고 2015년, 하나자산운용의 부동산펀드는 코람코자산신탁코크렙제30호리츠에게 총 4,300억 원에 건물을 다시 매각했습니다. 5년 사이에 건물의 가치가 약 39% 상승한 것이죠. 2020년 11월 주주 변경 및 증자, 감자가 진행되면서 매입가는 4,850억 원으로 재계산되었습니다. 이후 하나금융투자 빌딩을 샀던 코크렙제30호리츠가 코람코더원리츠로 사명을 변경하면서 상장하게 되었습니다. 결과적으로는 코람코더원리츠가 하나금융투자 빌딩을 4,850억 원에 매입한 것과 똑같습니다. 그럼, 이 가격은 적절할까요?

 

 

 

 

 

 하나금융투자 빌딩 바로 맞은편에는 오투타워가 있습니다. 오투타워의 가장 최근 거래일자는 2021년 4월로 3,360억 원에 매각된 기록이 있습니다. 오투타워는 대표적인 공유 오피스 회사인 위워크가 12년 장기계약을 맺었고, 이에 따른 임대료 안정이 매각 가격을 높였다고 알려져 있습니다. 매각 가격은 평당 3억 4,973만 원이고 연면적당 2,476만 원입니다. 

 

 

 

 또한, 근처에 IFC와 파크원이 위치해 있는데요. IFC는 2002년 서울시와 AIG가 사업을 추진했던 프로젝트로 땅은 서울시가 소유하고 있고 AIG는 99년의 임차권을 보유하고 있었습니다. 하지만 AIG는 의무기한 10년이 지난 후 바로 매각하였고 이를 외국 자산운용사인 브룩필드가 약 2.55조 원에 매입했습니다. AIG는 여기서 시세차익으로만 9,000억 원을 얻은 것으로 알려져 있습니다. 이 IFC는 올해 다시 매각을 진행할 예정인데, 예상 매각 금액은 최소 3.5조 원으로 추정되고 있습니다.

 

 

 

 현재 하나금융투자 빌딩의 2021년 말 감정평가액은 매입금액보다 약 13% 높습니다. 최근 주변 건물의 거래가 상승과 IFC 매각으로 인한 주변 빌딩 가격 상승 영향을 고려할 때 현재 평당 2.1억 원, 연면적당 2,300만 원 수준의 하나금융투자빌딩 매입금액은 저렴한 편으로 보입니다.

 

 

 

임대 수익

 

 현재 하나금융투자빌딩은 대부분 하나금융투자가 사용하고 있으며, 그 외에도 한국쓰리엠, 인텔코리아 등이 있습니다. 조감도를 보면 건물 대부분을 하나금융투자가 사용하고 있는 것처럼 보이지만, 실제 면적을 살펴보면 하나금융투자는 절반을 조금 넘는 56.6%, 한국쓰리엠 20.5%, 인텔코리아가 5.5%를 사용하고 있습니다. 

 

 

 

 각 임차인별 임대수익 현황입니다. 하나금융이 66.36%, 한국쓰리엠이 21.28%, 인텔코리아가 5.83%를 차지하고 있습니다. 이 세 곳을 제외한 나머지 임대료는 6.54%에 불과합니다. 임대료의 2/3를 차지하고 있는 하나금융이 더 이상 임대하지 않겠다고 한다면 건물의 임대료 수입에는 매우 큰 영향이 있을 수밖에 없겠죠.

 

 

 

 다행히도 코람코더원리츠의 주주 현황을 살펴보면, 하나금융투자가 주주로 참여하고 있는 것을 확인할 수 있습니다. 하나금융투자는 코람코더원리츠의 19.1%의 지분을 보유하고 있으며, 2대 주주이기도 합니다. 또한, 하나금융투자의 재계약 통보 기한은 2025년 5월 15일입니다. 때문에 당분간은 고려할 필요는 없을 것으로 생각합니다.

 

 하지만, 21.28%의 임대료를 차지하고 있는 한국쓰리엠은 아무런 주주관계도 없고 재계약 통보 기한이 올해인 2022년 10월 31일입니다. 올해 말, 한국쓰리엠이 연장 계약을 하지 않는다면 임대료 수입에 영향이 있을 수 있겠죠. 만약 한국쓰리엠의 계약만 잘 연장된다면, 임대료 수익은 꾸준할 가능성이 높습니다.

 

 

 

 

배당금

 

 이렇게 하나금융투자빌딩 임대료로 얻은 수익은 분기마다 배당할 예정입니다. 연평균 6.22%, 분기 평균 1.56%가 배당됩니다. 공모에 참여한 주주들은 5월 31일까지 종목을 보유하고 있으면, 약 1.6%의 배당을 받을 수 있습니다. 이는 공모가 5,000원 기준 주당 약 80원입니다.